Решение № 13/09.05.2022 г. по гр.д. № 156/2021г.

Съдия докладчик: Сона Гарабедян

Делото е образувано по искова молба, подадена от В.Д.А., ЕГН **********, с адрес: гр. К., площад „......” № ..., ет. .., ап. ... против етажните собственици на сграда в режим на Етажната собственост, представляваща комплекс „......”, находящ се в к.к. П., с идентификатор № 80371.173....., построен в имот с идентификатор № 80371.173..... по кадастралната карта на гр. Ч., област С., представлявана от управителя на ЕС „....” ООД, чрез управителя Р.Е., с която е предявен иск с правна квалификация чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на решение на Общото събрание на етажната собственост от 17.09.2021 г., обективирано в т. 1 от протокола, а именно: „Възлага и упълномощава избраният управител да сключи договор с „....” ООД за извършване на строително-ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация, като одобрява текста на проекто договора, включително одобрява предвидените срокове и размера на дължимите вноски от всеки съсобственик съгласно Приложение 1, неразделна част от договора за СМР и определя срок за заплащане на дължимите вноски от собствениците до 30.09.2021 г.”.

В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът е собственик на два апартамента с идентификатори № 80371.173...... и 80371.173......, находящи се в комплекс „......” в к.к. П., представляващ сграда с идентификатор 80371.173....., построен в имот с идентификатор № 80371.173..... по кадастралната карта на гр. Чепеларе, област Смолян. На 10.09.2021 г. по реда на чл.13, ал. 3 от ЗУЕС ищецът получил на ел. поща покана за провеждане на Общо събрание на етажните собственици на 17.09.2021 г., на което присъствал представляващ го адвокат. Препис от протокола получил, на основание чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, във вр. чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС, на имейл на 24.09.2021 г. Сочи се, че по т. 1 от протокол от 17.09.2021 г. е взето оспорваното по делото решение, като в изпълнение на последното ищецът трябвало да заплати за първия си апартамент сумата от 2 598.29 евро, а за втория – 1 646.20 евро. Решението се оспорва като незаконосъобразно с подробно изложение на доводите за незаконосъобразност, в това число липса на необходимото мнозинство за вземане на решението, нередовност на свикване на събранието, доколкото не е спазен срокът от 7 дни, предвиден в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС и липса на присъствали лично или чрез надлежен пълномощник посочените в списъка приложение 60.18% кворум. Сочи се още, че в имейла от 24.09.2021 г. лисвал подписан или проект на одобрен договор, гласуван по т. 1, както и приложение с притежаваните от собствениците площ на обекти и дължими вноски до 30.09.2021 г. Моли се за отмяна на оспорваното решение като материално и процесуално незаконосъобразно. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответната Етажна собственост, в който се оспорва предявеният иск. Сочи се, че ищецът е надлежно уведомен чрез поставяне на покана на видно място, като за редовността на подготовката за ОС е изготвен и подписан протокол от 09.09.2021 г. Изпратената допълнително по имейл покана е била единствено с цел предоставяне на обективна информация по дневния ред на общото събрание. Оспорва се твърдението, че на общото събрание, проведено на 17.09.2021 г. не са присъствали лично или чрез упълномощени представители, посочените в списъка лица. Навежда се, че с обжалваното решение се предвижда сключване на договор за извършване на определени СМР за освежаване и облагородяване на сградата, дейности изрично посочени в договора, както и че почти всички собственици са изпълнили задължението си по заплащане на необходимите вноски. Счита се, че оспорваното решение не се попада в хипотезата на чл. 17, ал. 2, т. 3 и т. 5 от ЗУЕС. Отделно, на основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС решението по т. 1 вече било изпълнено. Моли се за отхвърляне на исковата претенция. Претендират се разноски.

В съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се явява. С молба, подадена чрез процесуалния му представител, изразява становище за основателност на иска. Представя договор за правна защита и съдействие и списък на разноските. Прави възражение за прекомерност на претендираното от ответника адвокатско възнаграждение. Ответникът, редовно призован, не изпраща представител или упълномощен адвокат. От управителя на „....“ ООД – Р.Е., чрез процесуалния му представител, са постъпили молби – становища, с които се оспорва предявеният иск и се иска същият да бъде отхвърлен.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 от ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Искът е допустим. Предявен е в 30 - дневния срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, считано от 24.09.2021 г. /датата, на която протоколът от проведеното на 17.09.2021 г. ОС е изпратен на ищеца по електронната поща съгласно чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС – л. 13/, от легитимирано лице - собственик на самостоятелни обекти – два апартамента в процесната сграда в режим на етажна собственост, което обстоятелство не е спорно по делото, а и се установява от представения по делото нотариален акт № 103, том I, рег. № 756, дело № 96 от 24.10.2010 г. на нотариус А.В., рег. № ... на Нотариалната камара, с район на действие РС – Чепеларе.

По делото не се спори също, че на 17.09.2021 г. е проведено Общо събрание на етажните собственици на самостоятелни обекти в сградата, за което е съставен протокол от същата дата. 

Оспорва се законосъобразността на свикването и провеждането на общото събрание на 17.09.2021 г., както и законосъобразността на взетото решение на него по т. 1 от дневния ред.

По делото е представена покана за свикване на ОС на етажните собственици на комлекс „......”, отправена от „....” ООД, ЕИК ..., представлявано от управителя Р.Е., в качеството му на управител на комплекса /л. 36 и л. 95/, което да се проведе на дата 17.09.2021 г. от 14:00 часа в комплекс „......” при следния дневен ред:

1. Възлагане и упълномощаване на избрания управител да сключи договор с с избраното от общото събрание дружество за извършване на строително-ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация, както и одобряване на текст на договора, включително одобряване на срокове и размера на дължимите вноски от всеки съсобственик.

2. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да я представляват пред Дирекция за национален строителен контрол, като участва в Държавна приемателна комисия и подписва протокол /обр./ 16 от Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, както и всички други приложими и съотносими документи за въвеждане на сградата в експлоатация.

3. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за присъединяване към електроразпределителната мрежа на сграда с кадастрален идентификатор № 80371.170.30.1 като за целта сключи договор за присъединяване с „Електроразпределение Юг” ЕАД и изпълни за сметка на всички собственици в сградата правата и задълженията, произтичащи от сключения Договор за присъединяване, съгласно Закона за енергетиката и Наредба № 6, включително задължението за заплащане на цена за присъединяване.

4. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за откриване и закриване на банкови сметки, да се разпорежда с тях, както и всички други действия, включително онлайн банкиране, да подписва, подава и получава всички документи, свързани с откритите сметки.

5. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за сключване на договор за поддръжка на асансьорна уредба в сградата.

6. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за представителство на етажната собственост пред „Водоснабдяване и канализация” ЕООД Смолян във връзка с присъединяване към водоснабдителната и канализационна мрежа на сградата.

7. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за представителство на етажната собственост пред всички юридически, физически, неперсонифицирани юридически лица и неправителствени организации във връзка с осигуряване на достъп до пътната инфраструктура, водеща до сградата, включително сключването на договор за наем.

8. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически действия за представителство на етажната собственост пред общинската служба за подаване, подписване и получаване на всякакви документи, свързани с комплекса.

9. Упълномощава управителния съвет /управителя .... ООД/ на етажната собственост да извърши правните и фактически за събиране на дължимите суми по съдебен ред, а също така да преупълномоща трети лица /адвокати/ за представителство на етажната собственост пред съдебните органи в Република България в тази връзка.

10. Други.

Представен е протокол за поставяне на покана за общо събрание на ЕС, в който е отразено място на залепването ѝ – външните входни врати на сградата, находяща се в к.к. П., комплекс „......”, дата, час и място на провеждането на общото събрание – 17.09.2021 г. от 14:00 часа на откритата тераса пред блок В. Посочени са дата и час на поставянето ѝ – 09.09.2021 г. 10:00 часа, като протоколът е подписан от представляващия управителя на ЕС „....” ООД – Р.Е. и един свидетел – П.С..

В исковата молба ищецът е направил възражение, че поканата за свикване на ОС на ЕС ме у била изпратена и получена от него на 10.09.2021 г., а събранието е било насрочено за 17.09.2021 г., с което било нарушено изискването на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като не бил спазен 7 – дневния срок от получаването на поканата до датата на провеждане на ОС. Същото е неоснователно по следните съображения:

С изменението и допълнението на ЗУЕС /ДВ, бр. 57/2011г. и ДВ, бр. 26/2016 г./ е променен редът за свикване на общото събрание /чл. 13/. Вместо лично връчване на поканата на всеки собственик или ползвател, законът предвиди поканата да се постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи не по-късно от 24 часа, като върху поканата се отбелязват датата и часът на поставянето ѝ, за което се съставя протокол. За да гарантира правото на участие в ОС на собствениците или ползвателите, които не ползват самостоятелния си обект или ще отсъстват повече от 1 месец, законът предвиди възможността същите да уведомят за това писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочат електронна поща и адрес, на които да им бъдат изпращани поканите за свикване на общото събрание, както и телефонен номер – чл. 13, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС. При изпълнение на това условие за лицата, свикващи ОС, се поражда задължение да изпратят на собственика покана за свикването на посочения адрес в страната, включително чрез електронна поща, или устно по телефона. Когато обаче собственикът или ползвателят не са се възползвали от тази възможност, законът презюмира, че същите са били уведомени за свикване на ОС по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС – чрез поставената на видно и общодостъпно място покана, което означава, че те не могат да възразяват, че не са били редовно уведомени.

В случая ищецът е представил разпечатка от имейла, на който е получил поканата за свикване на ОС на ЕС, от която е видно, че е изпратена на 10.09.2021 г., но същият не твърди и не установява да е уведомил писмено управителя на етажната собственост, че няма да ползва обекта си или че ще отсъства повече от един месец. Обстоятелството, че електронната му поща е известна на управителя или че сградата не е въведена в експлоатация и никой от етажните собственици не се намира в нея, както ищецът твърди в молба си от 05.04.2022 г. /л. 128/, поради което било практика управителят на ЕС да уведомява всички етажни собственици по реда на чл. 13, ал. 3 от ЗУЕС – чрез изпращане на електронната поща на всеки от тях покана за провеждане на ОС, не означава, че А. е изпълнил изискванията на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС, поради което за него важи начинът на уведомяване, предвиден в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС – чрез покана, поставена на видно и общодостъпно място в сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, което, както се посочи по – горе, е сторено. Представеният протокол за залепване на поканата за събранието на входа на сградата на етажната собственост установява редовността на оповестяване на събранието.

От представения протокол за проведено общо събрание на етажната собственост на комплекс „......”, общото събрание се е провело на 17.09.2021 г. в 15:00 часа, на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. Посочено е, че общото събрание е открито при кворум 59.63% ид. части от общите части на ЕС, а след откриването му, когато в 15:15 часа към него се е присъединил и собственикът П.У. кворумът на събранието е станал 60.18% ид. части от общите части на ЕС. След проведени разисквания по т. 1 от дневния ред е прието решение, съгласно което общото събрание възлага и упълномощава избраният управител да сключи договор с „....” ООД за извършване на строително-ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация, като одобрява текста на проекто договора, включително одобрява предвидените срокове и размера на дължимите вноски от всеки съсобственик съгласно Приложение 1, неразделна част от договора за СМР и определя срок за заплащане на дължимите вноски от собствениците до 30.09.2021 г. Решението е взето с гласовете на 58.36% ид. части от общите части на сградата.

По делото е представен Договор за строителство от 01.06.2021 г., сключен между „....“ ООД – в качеството му на управител на ЕС на комплекс „......“ като възложител, и „....“ ООД – в качеството му на изпълнител, с което се възлагат СМР в комплекса съгласно количествено -стойностна сметка, представляваща неразделна част от договора, както и дейности по въвеждане в експлоатация на комплекса. В договора е посочено, че цената на договорената услугата е в размер на 300 656.02 евро, както и че цената за изпълнение на услугата за СМР е 213 429.60 евро, а тази за въвеждане в експлоатация – 87 226.39 евро.

От представената по делото количествено – стойностна сметка към договора за строителство от 01.06.2021 г. е видно, че са предвидени ремонт на тераси, подове и фасади, включващи демонтаж на гипсокартонени плоскости по стени в общите части, възстановяване на осветление в коридори, кабели и табла и др.

При така установеното, решението по т. 1 от проведеното на 17.09.2021 г. Общо събрание на етажната собственост на апартаментен комплекс „....“, находящ се в к.к. П., е незаконосъобразно. Както вече се посочи то е взето с мнозинство от 58.36% ид. части от общите части на сградата. В практиката на Върховния касационен съд константно се приема, че разходите за довършване и въвеждане в експлоатация на изградена в груб строеж сграда - етажна собственост представляват полезни разходи по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“, пр. 2 от ЗУЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС решението на общото събрание за извършване на полезни разходи следва да бъде взето с мнозинство не по – малко от 75 на сто идеални части от общите части, което в настоящия случай не е било налице. В този смисъл е и Определение № 245 от 16.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2370/2013 г., I г. о., ГК.

Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС, общото събрание на етажната собственост може да приеме решение за възлагане на правомощията или на част от тях на управителния съвет /управителя/, както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици – с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В настоящия случай, решението на общото събрание за възлагане и упълномощаване на управителя на етажната собственост – „....“ ООД да сключи договор за строително – ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация е взето с мнозинство от 58.36% ид. части от общите части и поради тази причина настоящият съдебен състав намира, че същото се явява незаконосъобразно и на това основание.

Неоснователно се явява възражението, изложено в отговора на исковата молба, че на избрания управител е възложено сключването на договор за извършване на СМР за освежаване и облагородяване на сградата, доколкото същото е взето за възлагане и упълномощаване на управителя на етажната собственост да сключи договор за строително – ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация, но не с изискуемото от разпоредбата на чл. 17, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС мнозинство.

Изложеното представлява основание за отмяна на взетото решение на проведеното на 17.09.2021 г. Общо събрание на етажните собственици на комплекс „....“, находящ се в к.к. П., по т. 1 от дневния ред, като незаконосъобразно, съответно за уважаване на предявения иск.

По отговорността за разноски:

При този изход на делото ищецът има право на разноски по правилата на чл. 78, ал. 1 от ГПК. Представен е списък на разноските, съобразно който се претендират такива в размер на 80 лева – държавна такса и 680 лева – адвокатско възнаграждение, които ще се присъдят в тежест на ответника.

Мотивиран от горното, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ, на основание чл. 42, ал. 2 от ЗУЕС, като незаконосъобразно, по предявен от В.Д.А., ЕГН **********, с адрес: гр. К., площад „......” № ..., ет. .., ап. ... иск с правна квалификация чл. 40 от ЗУЕС, решението по т. 1 от дневния ред, взето на проведеното на 17.09.2021 г. Общото събрание на етажната собственост на апартаментен комплекс „....“, находящ се в к.к. П., представляващ сграда с идентификатор № 80371.173....., построен в имот с идентификатор № 80371.173..... по кадастралната карта на гр. Ч., област С., представлявана от управителя „....” ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. Б., ж.к. „....”, бл. ..., вх. ..., ет. ..., представлявано от управителя Р.Е., а именно: „Възлага и упълномощава избраният управител да сключи договор с „....” ООД за извършване на строително-ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация, като одобрява текста на проекто договора, включително одобрява предвидените срокове и размера на дължимите вноски от всеки съсобственик съгласно Приложение 1, неразделна част от договора за СМР и определя срок за заплащане на дължимите вноски от собствениците до 30.09.2021 г.”.

ОСЪЖДА Етажната собственост на апартаментен комплекс „....“, находящ се в к.к. П., да заплати на В.Д.А., ЕГН **********, с адрес: гр. К., площад „......” № .., ет. ..., ап. ... сумата от 760 лева /седемстотин и шестдесет лева/, представляваща разноски по делото за настоящата инстанция.

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ОС – Смолян.